摘要：党的十九大报告旗帜鲜明地指出, 要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居”。对房地产行业而言, 一个全新的时代正在拉开帷幕。2017年, 房地产行业历经了史上最严调控期, 限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码, 限商、限售、限签等新政策不断出台, 过快上涨的房价也得到遏制, 行业调控效果逐渐显现。本文将根据近几年房地产开发、投资和销售情况, 简要分析当前我国房地产现状及未来发展趋势。
关键词：房地产; 因城施策; 租购并举;
1、当前我国房地产市场发展现状
1.1、增长速度放缓
房地产业从高速发展阶段, 进入中低速发展的新阶段。2015年商品房销售额8.73万亿元, 同比增长14.4%, 销售面积12.85亿平方米, 同比增长6.5%;2016年商品房销售额11.76亿元, 同比增长34.8%, 销售面积15.73亿平方米, 同比增长22.5%;2017年, 全国商品房销售金额13.37万亿元, 同比增长13.7%, 较2016年增加1.6万亿元, 商品房销售面积16.94亿平方米, 同比增长7.7%;2018年一季度商品房销售额2.56亿元, 同比增长10.4%, 销售面积3.01亿平方米, 同比增长3.6%。由近年数据可以看出, 虽然房地产销售额、销售面积持续增高, 但是增速逐渐放缓。
1.2、区域分化严重
表一2015年-2017年及2018年一季度全国房地产开发和销售情况单位:万平方米、亿元
数据来源:国家统计局统计公告
根据国家统计局发布的2018年3月商品住宅销售价格变动情况统计数据, 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格首次出现下降, 降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
可以看出, 一线城市房价在下降且降幅在扩大, 而二三线城市房价在上涨但是涨幅在放缓。
1.3、行业集聚提速
2017年, 房地产百强企业销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米, 同比增长32.8%和23.7%;百强企业市场份额快速上升至47.7%, 较上年提高7.9个百分点, 行业集中度加速提升, 强者恒强态势更加凸显, 百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。
2、房地产现状分析
2.1、房地产调控持续增强
2017年, 房地产行业历经了史上最严调控期, 限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码, 限商、限售、限签等新政策不断出台, 商品房销售增速逐月回落, 过快上涨的房价得到遏制, 行业调控效果逐渐显现, 市场逐步回归理性。同时资金方面, 针对房地产行业定向紧缩的监管政策也将继续, 资金面仍将保持偏紧趋势, 政策多管齐下, 有效遏制了房地产企业过快增长。
2.2、“因城施策”成果显现
2017年, 房地产调控总思路为“因城施策、分类调控”, 一线城市在严厉的政策调控下, 出现了明显的平稳下行。二线城市经济基础雄厚、教育医疗资源丰富, 公共配套设施完善, 有更多就业机会可供选择, 虹吸效应愈发明显, 已成为房地产市场的主战场。同时, 随着国家棚户区改造政策公布并实施, 未来3年将再改造各类棚户区1500万套, 为三四线城市后续2~3年带来坚实的购买力保障, 有力促进了三四线城市商品住宅去库存化, 部分三四线城市房地产销售量价齐升。
2.3、龙头房企优势明显
在调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下, 龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局, 持续扩大市场份额。随着楼市步入调整期, 龙头房企在品牌、融资、管控、拿地等方面优势将更加明显, 未来市场集中度有望加速提升。而中小房企由于融资成本高、拿地困难、项目销售不畅等原因, 生存空间逐步收窄。
3、未来房地产发展趋势
3.1、短期趋势
3.1.1、差别化调控将延续
十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的, 不是用来炒的”定位, 中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性, 在长效机制建设完成之前, 房地产仍需要调控换取时间, 差别化调控将延续。
3.1.2、房地产企业融资趋难
2017年末, 全国主要金融机构房地产贷款余额为32.2万亿元, 同比增长20.9%, 增速较2016年末降低6.1个百分点。截至2017年底, 个人住房贷款加权平均利率为5.26%, 较2016年底上升0.74个百分点。中央经济工作会议提出货币政策要稳健中性, 严控房地产金融业务风险, 人民银行提出要加强房地产金融宏观审慎管理, 个人按揭贷款、银行理财、信托、公司债、资管、保险资金分别受到规范, 房地产融资渠道将全面受限。
3.2、长期趋势
3.2.1、租购并举新格局
2017年, 从中央到地方密集出台政策, 加快推进租购并举的制度建设, 住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》, 启动利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。目前, 多地已上线国有租赁平台, 包括商业银行、互联网企业在内的社会各方力量也纷纷进军住房租赁市场。这是尝试盘活存量土地, 增加土地供给的一大突破。多层次的住房供应体系将为房地产市场稳定奠定更坚实的基础。
“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将引导资源更多向租赁住房市场配置, 在一系列政策的推动下, 住房租赁市场正进入蓬勃发展的阶段, 租购并举会成为新时代背景下的新格局。
3.2.2、房地产调控长效机制建立
房地产市场持续健康的发展需要长效机制的建立, 包括房产税、调整一线城市空间布局等。
今年两会讨论最热烈的话题是房地产税, 房产税会增加房屋的保有成本, 也是房地产市场的自动稳定器, 房产税一旦实施, 将会带给房地产市场更深层次的改变。
雄安新区、粤港澳大湾区、长三角城市群的建设, 可以缓解一线城市发展中存在的问题, 将对房地产市场调控带来深远的影响。
2018年, 政府将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位, 建立健全促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。新时代下, 住房回归居住属性, 房地产回归实业属性, 已经成为不可逆转的趋势。
参考文献
[1]中国国家统计局.国家统计局2015-2017年及2018年一季度房地产开发投资和销售情况统计公告[R].2015-2018.
[2]万科企业股份有限公司2017年度报告[R].深圳:万科企业股份有限公司, 2017.
[3]保利房地产 (集团) 股份有限公司2017年年度报告[R].广州:广州保利房地产 (集团) 股份有限公司, 2017.
http://m.rjdtv.com/jingjixuelunwen/4940.html
